IVA sulla locazione dell’immobile da parte dell’impresa costruttrice

 

Con la recente Sentenza n. 16683 del 2016, la Corte di Cassazione ha affermato che la locazione di un fabbricato da parte dell’impresa edile che svolge l’attività di costruzione e vendita, deve essere assoggettata ad Iva come operazione con finalità estranea all’esercizio dell’impresa, se non risponde a finalità di gestione conservativa dell’immobile, in attesa della definitiva vendita.

FATTO


L’Agenzia delle Entrate ha emesso accertamento nei confronti dell’impresa, per recupero dell’IVA dovuta sui proventi derivanti dalla locazione di fabbricati costruiti dall’impresa stessa e non venduti, ma locati a terzi.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per l’impresa che svolge attività di costruzione e vendita di immobili, la locazione dell’immobile rimasto invenduto costituisce un’attività estranea all’eserzio dell’impresa e, in quanto tale, deve essere assoggettata ad IVA.
I giudici tributari hanno accolto il ricorso dell’impresa, affermando che la locazione dei fabbricati ultimati e non venduti dalla ditta di costruzione e vendita immobili di sua titolarità, non rientra tra le finalità estranee all’esercizio dell’impresa, con conseguente esclusione dell’IVA, in considerazione dell’appartenenza degli immobili locati all’impresa.
In particolare, hanno precisato che:
– l’attività di un’impresa di costruzioni, normalmente diretta alla vendita degli immobili, non esclude la possibilità della loro locazione, e in tal caso non si realizza un ipotesi di autoconsumo assoggettabile ad IVA;
– la locazione di immobili da parte di un’impresa edile non comporta automaticamente e necessariamente la destinazione del bene a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, potendo essere invece destinata a conseguire utili da impiegare nell’esercizio dell’impresa;
– nella fattispecie gli immobili locati, costituivano beni strumentali per natura, non essendo suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, e, in quanto iscritti nell’inventario, dovevano ritenersi beni appartenenti all’impresa e non destinati all’autoconsumo.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


Su ricorso dell’Agenzia delle Entrate la Corte di Cassazione ha chiarito i limiti e le condizioni in base alle quali deve essere riconosciuta la soggezione o meno della locazione ad IVA.
La Suprema Corte ha evidenziato che in termini generali ricadono nella nozione di attività propria dell’impresa ai fini della riduzione percentuale dell’ammontare detraibile dell’IVA, per effetto del compimento di operazioni “attive” esenti, non solo gli atti che tipicamente esprimano raggiungimento del fine produttivo dell’impresa individuale o collettiva, come definito nel negozio costitutivo, ma anche gli ulteriori atti che configurino strumento normale per il conseguimento di quel fine secondo parametri di regolarità causale, o siano comunque ad esso legati da un nesso di carattere funzionale non meramente occasionale.
Nell’ipotesi della locazione del fabbricato o di una sua porzione da parte dell’impresa che svolge attività di costruzione e vendita, la stessa deve ritenersi atto compreso nell’attività d’impresa, e quindi esente IVA, solo se rimane sul piano della gestione conservativa dell’immobile durante un periodo di “stasi del mercato”, ovvero in attesa del “momento più proficuo” per la vendita (ivi compresa l’opzione della temporanea devoluzione del godimento del bene a terzi dietro corrispettivo), in relazione a valutazioni imprenditoriali sui tempi prevedibili per l’alienazione e sui vantaggi dell’una e dell’altra alternativa.
La soggezione o meno della locazione ad IVA, dunque, deve essere valutata in base alle peculiarità del singolo contratto, con particolare riferimento alla durata del rapporto di locazione e alla destinazione dei ricavi, al fine di escludere la finalità estranea all’esercizio dell’impresa.
In caso contrario, l’atto si configura come operazione estranea alle finalità dell’impresa e, di conseguenza deve essere assoggettata ad IVA.

 

L’atto di appello sottoscritto da un semplice funzionario è valido

 


In tema di contenzioso tributario è validamente apposta la sottoscrizione dell’appello dell’ufficio finanziario da parte del preposto al reparto competente, anche ove non sia esibita in giudizio una corrispondente specifica delega (CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 30 settembre 2016, n. 19622)

Nella fattispecie posta all’esame della Corte di Cassazione l’Agenzia delle Entrate ricorre nei confronti del contribuente, che non resiste, per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio con la quale è stata affermata l’inammissibilità dell’appello dell’Agenzia con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
L’Agenzia con un unico motivo di ricorso censura la sentenza impugnata per aver erroneamente affermato l’inammissibilità dell’atto di impugnazione, in quanto sottoscritto non già dal Direttore ma da un semplice funzionario, in forza di delega che non risulta prodotta in atti.
La Suprema Corte accoglie il motivo e il ricorso, in quanto, alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, in tema di contenzioso tributario, gli artt. 10, e art. 11, comma 2 del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 riconoscono la qualità di parte processuale e conferiscono la capacità di stare in giudizio all’ufficio locale dell’agenzia delle entrate nei cui confronti è proposto il ricorso, organicamente rappresentato dal direttore o da altra persona preposta al reparto competente, da intendersi con ciò stesso delegata in via generale, sicché è validamente apposta la sottoscrizione dell’appello dell’ufficio finanziario da parte del preposto al reparto competente, anche ove non sia esibita in giudizio una corrispondente specifica delega, salvo che non sia eccepita e provata la non appartenenza del sottoscrittore all’ufficio appellante o, comunque, l’usurpazione del potere d’impugnare la sentenza.


 

Trasmissione telematica delle dichiarazioni IMU-TASI EC/PF

 


– A breve sarà disponibile il modulo di controllo per la trasmissione telematica delle dichiarazioni IMU-TASI EC/PF per gli anni 2016 e seguenti e (MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE – Comunicati del 1° ottobre 2016 Comunicato 05 ottobre 2016)

Dal prossimo 17 ottobre 2016 sarà reso disponibile il modulo di controllo per la trasmissione, a partire dall’anno di imposta 2016, dei dati della dichiarazione IMU TASI EC/PF tramite i canali Entratel e Fisconline.
La possibilità dell’invio telematico delle dichiarazioni IMU-TASI Enti commerciali e Persone fisiche (EC-PF), il cui modulo di controllo sarà rilasciato il prossimo 17 ottobre, non sostituirà l’attuale modalità di presentazione del modello cartaceo ma costituirà un’ulteriore opzione a discrezione del contribuente.
Si precisa che le dichiarazioni IMU-TASI, da inviare entro il prossimo 30 giugno 2017, riguardano l’annualità 2016.


 

Valida la notifica al familiare del contribuente irreperibile

 


La Corte di Cassazione, con sentenza 03 ottobre 2016, n. 19765, ha disposto che è valida la consegna della cartella di pagamento alla “persona di famiglia” del contribuente.

Nella specie, la Suprema Corte rigetta il ricorso di due contribuenti che hanno impugnato una cartella esattoriale dell’Agenzia delle Entrate notificata, in assenza del destinatario, a persona di famiglia.
La Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello proposto dall’Ufficio erariale ed in riforma della decisione di primo grado, ha dichiarato la validità di tale cartella e del prodromico avviso di accertamento.
La Cassazione ha ritenuto che la giurisprudenza citata a conforto della fondatezza dell’impugnazione attiene all’ipotesi di notificazione a mezzo di Ufficiale giudiziario, il quale si sia avvalso della spedizione a mezzo posta, mentre nella specie, con difetto di autosufficienza, i ricorrenti non specificano attraverso quali modalità sia avvenuta la notificazione dell’atto impositivo, ed, al contrario dal contenuto degli atti, come riportati in ricorso, parrebbe che l’atto sia stato direttamente inviato a mezzo posta.
In tema di notificazioni a mezzo posta, la disciplina relativa alla raccomandata con avviso di ricevimento, mediante la quale può essere notificato l’avviso di liquidazione o di accertamento senza intermediazione dell’ufficiale giudiziario, è quella dettata dalle disposizioni concernenti il servizio postale ordinario per la consegna dei plichi raccomandati.
Ne consegue che, difettando apposite previsioni della disciplina postale, non deve essere redatta alcuna relata di notifica o annotazione specifica sull’avviso di ricevimento in ordine alla persona cui è stato consegnato il plico, e l’atto, pervenuto all’indirizzo del destinatario, deve ritenersi ritualmente consegnato a quest’ultimo, stante la presunzione di conoscenza, superabile solo se il medesimo dia prova di essersi trovato senza sua colpa nell’impossibilità di prenderne cognizione.


 

Cessione d’azienda: illegittima la rettifica della plusvalenza basata sul valore definito dall’acquirente

 

La Corte di Cassazione ha affermato che deve ritenersi illegittimo l’accertamento di rettifica della plusvalenza realizzata dal cedente per la cessione dell’immobile o dell’azienda, basato esclusivamente sull’atto di conciliazione col quale l’acquirente ha definito il valore del bene ai fini dell’imposta di registro (Sentenza 16 settembre 2016, n. 18234).

FATTO


L’Agenzia delle Entrate ha emesso avviso di accertamento nei confronti del contribuente, per la rettifica della plusvalenza realizzata dalla cessione d’azienda, conseguente alla rideterminazione del corrispettivo di cessione, in via presuntiva, sulla base del valore normale definito ai fini dell’imposta di registro in sede di conciliazione dall’acquirente.
Il ricorso del contribuente è stato respinto dai giudici tributari, i quali hanno affermato che in caso di trasferimento di un immobile o di un’azienda il valore del bene definito con riguardo all’imposta di registro è vincolante per l’Agenzia delle Entrate ai fini dell’accertamento della plusvalenza realizzata. Considerata la presunzione di corrispondenza del corrispettivo di cessione, al valore del bene definito dall’acquirente ai fini dell’imposta di registro (valore normale), in caso di discordanza è onere del contribuente dimostrare la non corrispondenza tra i due valori.
La controversia, quindi, è stata sottoposta all’esame della Corte di Cassazione.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


Contrariamente all’assunto dei giudici tributari, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente sulla base del principio che non si può presumere un maggior corrispettivo soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini delle imposte di registro ovvero delle imposte ipotecaria e catastale.
Principio recentemente legittimato con una norma di carattere interpretativo approvata nel 2015 nell’ambito del cd. “decreto internazionalizzazione”.
Detta norma stabilisce, in particolare, che la disciplina fiscale in materia di determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF/IRES e IRAP si interpreta nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro.
I giudici della Suprema Corte hanno precisato che trattandosi di una disposizione di natura interpretativa di disposizioni previgenti, deve ritenersi applicabile con effetto retroattivo anche alle cessioni di immobili o d’azienda effettuate prima della sua approvazione, ancorché siano pendenti contestazioni (avvisi di accertamento da impugnare) o giudizi tributari.
La disposizione non è applicabile, invece, alle transazioni per le quali è stata emessa una sentenza sfavorevole passata in giudicato.