IMU e TASI: obbligo di registrazione del comodato ai familiari

 

4 FEB 2016 Con la Nota n. 2472 del 29 gennaio 2016 il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fornito importanti chiarimenti sulle modalità di accesso alla riduzione IMU e TASI per l’abitazione concessa in comodato ai familiari, in seguito alla modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità con effetto dal 1° gennaio 2016.

BENEFICI FISCALI PER L’ABITAZIONE IN COMODATO AI FAMILIARI

Fino al 31 dicembre 2015, ai fini IMU e TASI, i Comuni potevano considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzavano come abitazione principale, riconoscendo il corrispondente beneficio fiscale o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenesse a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui. Quindi, il riconoscimento del beneficio era condizionato ad una specifica regolamentazione da parte del Comune.
A decorrere dal 1° gennaio 2016, la Legge di Stabilità 2016 ha cancellato tale previsione, sostituendola con una specifica riduzione applicabile sull’intero territorio nazionale, a prescindere dalla regolamentazione comunale. In particolare, è stato stabilito che “la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente, nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”.
Stante il rinvio alla normativa IMU contenuta nella disciplina per la determinazione della base imponibile TASI, lo stesso beneficio si applica anche per tale tributo.

IL CONTRATTO DI COMODATO

Secondo la previsione del codice civile, il “comodato” è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Inoltre, il contratto di comodato può essere redatto sia in forma scritta, sia in forma verbale.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL COMODATO

Una delle condizioni fondamentali per beneficiare della riduzione riconosciuta in relazione alle abitazioni concesse in comodato ai familiari, dunque, è la registrazione del contratto di comodato. Al fine di accedere al beneficio a decorrere dal 1° gennaio 2016, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha precisato che:
– se si opta per il contratto di comodato in forma scritta, lo stesso deve essere redatto entro il 16 gennaio 2016 e deve essere registrato entro il 5 febbraio 2016. Ciò in quanto, l’imposta comunale è dovuta per anni solari proporzionalmente ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso e il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero. Inoltre, occorre considerare che il contratto redatto in forma scritta è soggetto a registrazione in termine fisso (entro 20 giorni dalla data dell’atto), con l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
– se, invece, si opta per il contratto di comodato in forma verbale, considerato che lo stesso non è soggetto all’obbligo di registrazione, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti, la registrazione deve essere effettuata entro il 1° marzo 2016. Ciò in base al principio, sancito dallo Statuto del Contribuente, per cui le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti.

 

L’attività di mediazione è compatibile con quella di broker assicurativo

 

L’attività di agente di affari in mediazione può essere esercitata congiuntamente con quella di broker assicurativo in quanto intesa anch’essa come attività di intermediazione (Ministero Sviluppo Economico – Parere n. 257774/2015).

L’attività di agente di affari in mediazione oltre ad essere incompatibile con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione è incompatibile con qualsiasi altra attività esercitata in settori del tutto diversi rispetto a quello della mediazione.
È quindi ammesso l’esercizio congiunto con le sole attività collegate e messe in atto per la conclusione degli affari intermediati e con quelle riconducibili espressamente al rapporto di mediazione.
Tuttavia, tale incompatibilità non è assoluta ma trova alcune eccezioni con:
– l’attività di amministratore di condominio, qualora non venga svolta in forma di impresa;
– l’attività di broker assicurativo.

Nell’ambito dell’intermediazione assicurativa la compatibilità con l’attività di agente di affari in mediazione è riscontrabile solo con quella di brokeraggio assicurativo, e non con quella di agente assicurativo, in quanto in capo ad essa risiedono contemporaneamente i due elementi fondanti della mediazione e, cioè, la messa in relazione delle parti e il non essere legato a nessun vincolo di rappresentanza, collaborazione o dipendenza.

 

Benefici “prima casa”: credito d’imposta fruibile anche per successive rivendite

 

4 FEB 2016 Con la Sentenza n. 2072 del 3 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo il quale il contribuente può beneficiare del credito d’imposta per il “riacquisto della prima casa” anche più volte, ovviamente fino a concorrenza dell’intera somma, qualora rivenda ed acquisti più volte nel rispetto delle condizioni previste dalla norma (immobile non di lusso ed acquisto infrannuale).

I BENEFICI PER RIACQUISTO “PRIMA CASA”

Il contribuente che rivende l’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto per la “prima casa”, ha diritto ad un credito d’imposta in relazione all’acquisto di un’altra abitazione non di lusso destinata ad essere la “prima casa”. Il credito d’imposta è riconosciuto a condizione che il riacquisto della “prima casa” sia effettuato entro un anno dalla vendita della precedente “prima casa”.
Il credito d’imposta è attribuito fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.
Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina oppure può utilizzarlo nei seguenti modi:
– per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
– in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
– in compensazione “orizzontale” delle somme a debito esposte nel modello di pagamento unificato F24;

L’atto di acquisto dell’immobile deve contenere l’espressa richiesta del beneficio e deve riportare gli elementi necessari per la determinazione del credito:
– indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale è stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
– nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture;
– indicare gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

IL CASO ESAMINATO DALLA CASSAZIONE

L’Agenzia delle Entrate ha accertato nei confronti del contribuente l’indebita fruizione delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, per aver portato in detrazione il credito di imposta già usufruito per l’acquisto di un secondo immobile, successivo all’acquisto della prima casa, per compensare quanto dovuto all’erario in conseguenza di un terzo successivo acquisto dì altro immobile, dopo aver rivenduto il secondo, sempre da destinare a propria abitazione.
Su ricorso promosso dal contribuente, i giudici tributari si sono pronunciati per l’annullamento dell’atto di recupero del beneficio fiscale, affermando che la norma agevolativa non prevede alcuna limitazione alla possibilità di successive rivendite ai fini delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, consentendo all’acquirente di neutralizzare l’imposta assolta nella precedente operazione.

LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE

Sull’appello promosso dall’Agenzia delle Entrate, la Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento dei giudici di merito, pronunciandosi in favore del contribuente.
In particolare, i giudici della Suprema Corte hanno affermato che in tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, il contribuente che, venduto l’immobile nei cinque anni dall’acquisto, abbia acquistato, entro un anno da tale alienazione, un altro immobile, procedendo poi alla sua vendita ed all’acquisto infrannuale di un ulteriore immobile, può mantenere l’agevolazione solo se fornisce la prova che l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili acquisiti nelle singole transazioni in virtù del concreto trasferimento della residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata.
Pertanto il contribuente ben può godere del credito d’imposta vantato in forza del primo acquisto anche più volte, ovviamente fino a concorrenza dell’intera somma, qualora rivenda ed acquisti più volte nel rispetto delle condizioni previste dalla norma (immobile non di lusso ed acquisto infrannuale).
Tale orientamento, conclude la Cassazione, risponde ai principi della norma che mira ad incentivare l’acquisto della prima casa riconoscendo benefici fiscali al contribuente, autorizzando dunque l’utilizzo più volte sempre del medesimo credito d’imposta, qualora il contribuente per motivi personali sia indotto nel tempo a rivendere l’immobile acquistato, ed acquistarne altro più adatto alle mutate condizioni personali o familiari.

 

Nessun divieto alla collaborazione tra agenzie immobiliari

 

Tra le agenzie di mediazione immobiliare, già operative autonomamente, possono essere instaurati rapporti di collaborazione finalizzati all’acquisizione di incarichi di mediazione di vendita e di locazione di immobili, di clienti, etc. (Ministero Sviluppo Economico – Parere n. 11883/2016).

La collaborazione tra agenzie immobiliari non è vietata ma necessita che venga instaurata tra agenzie che operano già per conto proprio e che sono quindi in possesso dei requisiti morali e professionali richiesti per l’esercizio dell’attività.

Pertanto, ai fini della fattibilità di una collaborazione è necessario che le società coinvolte:
– siano regolarmente iscritte al Registro Imprese ed abilitate, ciascuna per proprio conto, all’esercizio dell’attività mediatizia (quindi ognuna con legale rappresentante ed eventuali preposti in possesso dei requisiti morali e professionali, nonché in possesso di idonea garanzia assicurativa per l’esercizio dell’attività);
– ognuna per proprio conto, abbiano depositato presso la Camera di Commercio competente i moduli e i formulari utilizzati nell’esercizio dell’attività;
– espongano nei propri locali le informazione relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti con cui collaborano.

Ai fini della trasparenza del mercato e della tutela dei principi di correttezza, rispetto, professionalità e chiarezza a tutela dei terzi, i clienti devono essere messi nelle condizioni di venire a conoscenza del rapporto di collaborazione in essere; al contrario, tali finalità non sussistono qualora l’agenzia opera in maniera autonoma e non subordinata ad alcun tipo di collaborazione.

 

Chiarimenti delle Dogane sulla revisione degli interpelli

 

Con la Circolare n. 2/D del 29 gennaio 2016, l’Agenzia delle Dogane fornisce le istruzioni per la concreta applicazione dell’interpello ai tributi doganali, in seguito alla revisione della disciplina fatta con il D.Lgs. n. 156/2015 e in vigore dal 1° gennaio 2016.

In caso di incertezza sull’applicazione di norme nazionali riguardanti i tributi doganali, ovvero per fornire la prova della sussistenza delle condizioni per l’applicazione di particolari regimi fiscali, è possibile formulare istanza di interpello all’Agenzia delle Dogane, per ottenere un parere sul corretto comportamento da osservare.

AMBITO DI APPLICAZIONE

La Circolare n. 2/D del 2016 chiarisce che, stante la prevalenza della normativa dell’Unione Europea in materia doganale, in ordine agli istituti doganali l’interpello deve ritenersi applicabile solo in relazione a quelle norme comunitarie nelle quali si faccia espresso rinvio alle disposizioni nazionali.
Dunque, per i tributi amministrati dall’Agenzia delle Dogane, purché diversi dalle risorse proprie tradizionali dell’Unione Europea, è possibile presentare istanza di interpello nelle diverse tipologie previste dalla disciplina: ordinario, probatorio, antiabuso, disapplicativo.
In particolare, con riferimento all’ambito di competenza dell’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli occorre distinguere:
– per i tributi di competenza dell’Area Dogane, l’istanza di interpello va inoltrata alla Direzione Interregionale, Regionale o Interprovinciale territorialmente competente per la soluzione del caso particolare;
– per i tributi di competenza dell’Area Monopoli l’istanza di interpello va inoltrata agli Uffici dei monopoli territorialmente competenti per la soluzione del caso particolare.

MODALITÀ E TERMINI DI PRESENTAZIONE DELL’INTERPELLO

L’istanza di interpello deve essere redatta in forma libera ed esente da bollo, e deve essere presentata dal contribuente all’Ufficio competente con le seguenti modalità: consegna a mano; raccomandata con avviso di ricevimento; posta elettronica certificata (PEC). I soggetti non residenti devono presentare l’istanza per il tramite di un domiciliatario avente sede in Italia.

L’istanza di interpello deve contenere:
– i dati identificativi dell’istante;
– la tipologia di interpello (ordinario, probatorio, antiabuso, disapplicativo);
– la circostanziata e specifica descrizione della fattispecie;
– le specifiche disposizioni di cui si richiede l’interpretazione, l’applicazione o la disapplicazione;
– l’esposizione, in modo chiaro ed univoco, della soluzione proposta;
– l’indicazione del domicilio e dei recapiti anche telematici dell’istante o dell’eventuale domiciliatario presso il quale devono essere effettuate le comunicazioni dell’amministrazione e deve essere comunicata la risposta;
– la sottoscrizione dell’istante o del suo legale rappresentante ovvero del procuratore generale o speciale.
A corredo dell’istanza di interpello deve essere allegata la documentazione rilevante ai fini della risposta che non sia già in possesso dell’amministrazione procedente o di altre amministrazioni pubbliche specificamente indicate.
In ogni caso, a pena di inammissibilità, l’istanza deve essere presentata, prima della scadenza dei termini per la presentazione della dichiarazione o per l’assolvimento di altri obblighi tributari aventi ad oggetto o, comunque, connessi alla fattispecie cui si riferisce l’istanza medesima.

LA RISPOSTA DELL’AMMINISTRAZIONE

La risposta all’istanza di interpello deve essere scritta e motivata, ed è vincolante per ogni organo dell’amministrazione con esclusivo riferimento alla questione oggetto dell’istanza e limitatamente al richiedente. Qualsiasi atto, anche a contenuto impositivo o sanzionatorio, emesso in difformità dalla risposta è nullo.
La risposta deve essere comunicata al contribuente a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o tramite posta elettronica certificata (PEC), entro i seguenti termini, decorrenti dalla data di ricezione dell’istanza:
– 90 giorni per le istanze di interpello ordinario;
– 120 giorni per le istanze di interpello probatorio, antiabuso e disapplicativo.
Con la riforma della disciplina dell’interpello, è stata introdotta, in favore del contribuente, una garanzia comune a tutte le tipologie di interpello, prevedendo l’applicazione della regola del silenzio-assenso in caso di mancata risposta all’istanza, nei termini previsti, da parte dell’Amministrazione. La mancata risposta nei termini, quindi, equivale all’approvazione della soluzione interpretativa formulata dal contribuente, con la conseguenza che qualunque atto impositivo o sanzionatorio in contrasto con la medesima soluzione risulta illegittimo.