La locazione non produce redditi fondiari senza diritti reali sull’immobile

 

Con la recente Sentenza n. 26447 dell’8 novembre 2017, la Corte di Cassazione ha affermato che non va compreso fra i redditi da fabbricato, quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene.

FATTO


L’Agenzia delle Entrate ha emesso avviso di accertamento nei confronti del contribuente per omessa dichiarazione di redditi da fabbricati derivanti da contratti di locazione riferiti a diverse unità immobiliari.
Il contribuente ha proposto ricorso eccependo:
– di non essere mai stato proprietario degli immobili, ma soltanto promissario acquirente, e che gli stessi erano poi stati acquistati da terzi nell’ambito di procedure di espropriazione immobiliare;
– di non aver mai percepito i canoni di locazione e che i contratti erano stati risolti consensualmente con effetto retroattivo.
I giudici tributari hanno respinto il ricorso sul rilievo che la stipulazione dei contratti di locazione da parte del contribuente costituiva elemento indicativo del possesso degli immobili, atto ad integrare il presupposto per qualificare i canoni di locazione come redditi fondiari, e in quanti tali soggetti a tassazione indipendentemente dalla effettiva percezione.

DISCIPLINA FISCALE DEI REDDITI DI FABBRICATI


Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. I redditi fondiari si distinguono in redditi dominicali dei terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricati.
I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


Riformando la decisione dei giudici tributari, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente.
La Corte Suprema ha evidenziato che in base alla disciplina fiscale dei redditi di fabbricati, il reddito derivante dalla locazione di un immobile può considerarsi reddito fondiario esclusivamente se la parte locatrice dispone del possesso del bene locato in quanto proprietaria, usufruttuaria o titolare di altro diritto reale sul bene.
Gli effetti presuntivi propri del reddito fondiario dunque sono strettamente collegati alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto, che costituisce perciò il presupposto per l’assoggettamento ad imposizione diretta dei canoni di locazione indipendentemente dalla loro effettiva percezione.
Ne consegue che non va compreso fra i redditi da fabbricato, quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione.
Ciò che assume importanza è sostanzialmente che il locatore sia titolare di un diritto reale, per cui in mancanza di effettiva percezione dei canoni di locazione non ricorre l’obbligo di dichiarazione degli stessi, atteso che non sussiste il presupposto da cui deriva la presunzione di reddito anche per i canoni non riscossi.